Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 24 października 2024 r. w sprawie C-347/23 wnosi istotne wyjaśnienia dotyczące definicji konsumenta w kontekście umów kredytowych zawieranych na potrzeby inwestycyjne. Kluczowym zagadnieniem była interpretacja pojęcia „konsumenta” w sytuacji, gdy osoba fizyczna zawiera umowę kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem.
Pojęcie konsumenta w unijnym i polskim prawodawstwie
Dyrektywa 93/13/EWG definiuje konsumenta jako osobę fizyczną działającą w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Analogicznie, polski kodeks cywilny uznaje za konsumenta osobę zawierającą umowę z przedsiębiorcą w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością zawodową lub gospodarczą. Przypadek rozpatrywany przez TSUE dotyczył małżeństwa, które zawarło kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w Warszawie, przeznaczonego do wynajmu.
Zgodnie z wyrokiem, kluczowym kryterium oceny jest funkcjonalność danego stosunku umownego. Trybunał uznał, że pojęcie „konsumenta” jest obiektywne i niezależne od wiedzy czy poziomu informacji danej osoby. Ważnym aspektem jest także ochrona słabszej strony umowy – konsumenta – przed nieuczciwymi warunkami umownymi.
Wynajem nieruchomości a działalność gospodarcza
Jednym z głównych pytań prejudycjalnych było, czy osoba zawierająca umowę kredytu hipotecznego na potrzeby wynajmu jednej nieruchomości mieszkalnej działa w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie kwalifikuje się jako konsument. W ocenie TSUE, sam fakt uzyskiwania dochodów z wynajmu nie wyklucza takiej osoby z zakresu definicji konsumenta.
W omawianym przypadku, powodowie nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami i byli zatrudnieni na umowach o pracę. Wynajem nieruchomości miał charakter uboczny, stanowiąc formę inwestycji prywatnej. TSUE wskazał, że przyjęcie wąskiej interpretacji pojęcia „konsumenta” mogłoby uniemożliwić realizację celu dyrektywy 93/13, jakim jest ochrona osób fizycznych przed nieuczciwymi praktykami przedsiębiorców.
Rola specjalistycznej pomocy w zarządzaniu inwestycją
W sprawie pojawił się również wątek korzystania przez powodów z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomościami. Trybunał stwierdził, że korzystanie z usług specjalisty w celu zakupu i zarządzania wynajmem nieruchomości nie zmienia charakteru działań konsumenta, jeżeli celem umowy kredytowej była ochrona majątku prywatnego, a nie działalność gospodarcza.
Znaczenie wyroku dla praktyki prawnej
Wyrok TSUE ma szerokie implikacje dla praktyki prawnej, szczególnie w sprawach dotyczących kredytów hipotecznych i ochrony konsumentów w relacjach z bankami. Wskazuje na konieczność uwzględniania kontekstu i celu zawarcia umowy, a nie jedynie jej skutków finansowych. Decyzja ta podkreśla znaczenie ochrony osób fizycznych, które mimo uzyskiwania pewnych dochodów z inwestycji, pozostają w słabszej pozycji negocjacyjnej wobec profesjonalnych podmiotów.
Podsumowanie
TSUE w sprawie C-347/23 potwierdził, że status konsumenta jest definiowany przez cel działania osoby fizycznej w momencie zawarcia umowy. Wynajem nieruchomości jako forma inwestycji prywatnej, bez związku z działalnością gospodarczą, nie wyklucza osoby fizycznej z ochrony konsumenckiej. Wyrok ten jest istotnym krokiem w kierunku ujednolicenia i poszerzenia ochrony praw konsumentów w Unii Europejskiej.